土地探しは土地の形を意識しよう!狭小地や特殊形状の特徴まとめ

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土地探しは土地の形を意識しよう!狭小地や特殊形状の特徴まとめ

住宅を新築するための土地を選ぶときは、土地それぞれが持つ特徴を正しく把握することが重要です。
例えば、狭小地や傾斜地など、建物を建てるには条件的に不利な土地もあります。同じ面積の土地でも、特殊な形をしていると、それだけで建物を建てられる範囲が限られてしまうため注意が必要です。
せっかく土地を手に入れても、建てたい建物を建てられないのでは意味がありません。ここでは特殊形状の土地を選ぶときの注意点と活用法について解説します。

狭小地や傾斜地って何?特殊形状をした土地の種類

特殊形状の土地の種類

土地を購入して家を新築する際、気を付けなければならないことがあります。それは土地の形状です。
実は、土地には家を建てやすい土地と建てにくい土地があるのです。特に気を付けなければならない土地には次のようなものがあります。

狭小地
土地面積が15坪~20坪を切るような狭い土地です。形もいびつなことが少なくありません。
建物を建てられる面積や、建てられる建物の大きさが限られるため、土地の建ぺい率や容積率によっては宅地として利用できません。

傾斜地
まっすぐに家を建てるのが難しい斜めに傾いている土地です。傾きが30度を超えている土地を特に急傾斜地と呼びます。自然の法面がある土地と、切土や盛土をして宅地造成したために法面ができた土地があります。
宅地として使える部分が狭くなるうえに、法面の崩壊を防ぐために、擁壁などを設置しなければなりません。傾斜を埋めて高低差ができた場合には、高い位置にある土地を購入した人が土地の崩壊を防ぐために、擁壁を作る必要があります。

三角地
文字通り三角形の土地のことです。狭い三角地は、建物の設計段階で制限が多く、建物ができた後も家具の配置などで苦労することが少なくありません。

旗竿地
道路に2m以上接していることが求められている建築基準法の関係で、公道に面した場所まで通路になる部分を伸ばしたL字型の土地です。竿に当たる部分が通路にしか使えないという難点があります。

無道路地
道路に面している部分がないため、建築基準法に抵触します。中古住宅の改築はできても、更地にすると再建築できません。

特殊形状ってどんな風に利用できる?活用方法は?

特殊形状地の活用方法

特殊形状の土地にメリットがあるとしたら購入価格の安さです。
土地としての資産価値が安い分だけ、固定資産税も安くなります。
ですから、それぞれの形状のデメリットを十分に理解したうえで購入するなら、メリット部分を活かす方法はあります。狭小地を購入する際に気を付けなければならないのは建ぺい率や容積率です。
建ぺい率とは土地の面積とその土地に建てられる建物の建築面積の割合のことで、容積率とは延べ床面積の割合のことです。
建ぺい率が低いと狭い土地のさらに狭い部分にしか建物を建てることができませんし、容積率が低いと、建物の階数も制限されます。
狭小地はできるだけ建ぺい率や容積率の高い土地を選ぶようにすることで、3階建てにしたり、1階部分を駐車スペースにしたりするなどの工夫ができるようになります。

一方、傾斜地に関しては、盛土や切土をして平らな部分を増やすと建物を建てやすくなります。しかし、そうすると費用は余分にかかります。傾斜地は傾斜の角度にもよりますが、無理に平らにして建物を建てようとするのではなく、傾斜を活かした設計にするという方法もあります。
例えば、掘り込みガレージを作って、その上に建物を建てる形にすると、傾斜が気にならなくなります。

ありがちな特殊形状の三角地!メリットとデメリットは?

三角地は風水的にはよくないと言われていますが、それを気にしない人にとっては悪い面ばかりではありません。三角地の主なメリットとデメリットは次の通りです。

【メリット】

・建物の外観が特徴的
三角形の土地の形を活かして、個性的な建物を建てることが可能です。

・固定資産税が安い
評価額が低いため、同じ面積の他の形の土地よりは固定資産税が安くなります。

【デメリット】

・資産価値が低い
安く買える分だけ、売り出すときには安くなってしまいます。

・設計の面で制限が多い
土地の面積が狭い場合、建ぺい率や容積率の関係で建物を建てられる面積や建物の大きさが制限されると、部屋の配置にも制限が出てしまいます。
三角地を購入する際には、デメリットを十分理解したうえで購入することが大事です。

形状がいびつだといくらになる?土地の評価方法は?

特殊形状地の評価方法とは?

世の中、道路にまっすぐ面している土地ばかりではありません。斜めに接している土地もあれば、一部がくぼんだり飛び出したりしている土地もあります。
正方形や長方形に整えられた土地を「整形地」と呼ぶ一方で、それ以外の土地は「不整形地」と呼びます。不整形地を評価する際、相続税路線価は次の手順で計算します。

1.まずはその土地をすっぽり覆い隠すように正方形または長方形を作る
この面積を想定整形地と言い、想定整形地から元の不整形地の面積を除いた部分をかげ地と言います。

2.かげ地の割合を出す
想定整形地に対してかげ地の面積がどれくらいの割合なのかを計算します。

3.補正率を確認する
不整形地の補正率は、地積区分とかげ地割合によって異なるため、国税庁のホームページなどで確認します。
例えば、土地が普通住宅地にあり、土地の面積は200平方メートル、かげ地割合が約40%とします。地積区分表のAにあたる土地だと仮定すると、補正率は0.85になります。

4.路線価に補正率をかけて計算をする
周辺の路線価が1平方メートルあたり15万円だとすると路線価×不整形地補正率×敷地面積という式で計算できます。
この場合の土地の評価額は2,550万円。正方形や長方形の場合には、評価額が3,000万円になるため、かなり安くなっていることがわかります。

購入は避けたほうがいいの?特殊形状の土地の価値は?

最後に、住宅を新築するための土地を購入する際、特殊形状の土地を候補として考える人はどれくらいいるのか調べてみました。

【質問】
特殊形状の土地は住宅を建てる場所の候補として視野に入れられますか?

【回答数】
候補にしたい:52
候補にしたくない:98

調査地域:全国
調査対象:20歳以上の男女
調査期間:2017年03月31日~2017年04月06日
有効回答数:150サンプル

特殊形状の土地は住宅を立てる場所の候補地として視野に入れられますか?

3人に1人は特殊形状も視野に入れている!

今回のアンケートでは、全体の6割以上の人が特殊形状の土地は候補にしたくないと答えています。

・特殊形状の土地は設計しづらく、住みにくいので候補にしない。(30代/会社員/男性)
・家を建てるのに条件がついたり、希望通りにいかなかったりすることがありそう。もし手放すことになったら不利になりそうです。(40代/パート・アルバイト/女性)
・建築費用に加算される費用がかかってしまうから。(50代/専業主婦・主夫/女性)

特殊形状の土地は候補にしたくないと答えた人のコメントを見ると、皆さんデメリットの部分に注目していることがわかります。
制限が多く、建物を建てられるようにするためには土地の改良などが必要になるため、せっかく安く土地を購入しても余分な費用がかかってしまう点を懸念する声が目立ちました。
一方、特殊形状の土地でも候補にしたいと答えた人のコメントは次の通りです。

・なかなか買い手が決まらないと思うので価格が安い。(30代/会社員/男性)
・建築士さんに相談すれば、その土地を生かした住宅も建てらせそうなので。(30代/専業主婦・主夫/女性)
・もちろん実際の形状にもよりますが、価格と利便性を総合的に判断して決めればよいと思います。(50代/会社員/男性)

候補にしたいと答えている人のコメントを見ると、こちらはメリットを重視して答えていることがわかります。
相場よりも土地を安く手に入れて、独自性のある家にすることを考えている人が多いようです。
ただし、実際に購入するかどうかは土地の形状次第と答えている人がほとんどでした。

今回のアンケートの結果から、一旦は特殊形状の土地も候補に入れることが、安くてよい土地を手に入れることに繋がるのではないかと感じられました。

まとめ

特殊形状の土地は最初から避けられてしまう傾向にあります。しかし、特殊形状の土地でも活用できるケースはたくさんあります。ですから、実物の土地を見ずに、はじめから除外してしまうのは少しもったいないような気がします。
特殊形状の土地も、面積が広ければ受ける制限や制限による影響が小さくなります。
土地のある場所によっても条件が違ってくるため、土地選びの際には、条件をしっかり確認したうえでふるいにかけるようにするとよいでしょう。

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