用途地域がまたがる場合のルールとは?

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どんな家を建てようか、それぞれ思い描く夢があるでしょう。

ただ、土地には建物や用途の制限を定めた用途地域というルールがあるため、把握しておかないと家の建築に支障をきたす可能性があります。

用途地域には12種類ありますが、購入した土地が必ずしもひとつの用途地域内に収まっているとは限りません。

 

実は、2種類以上の用途地域にまたがっていることもあるのです。そこで、用途地域についての基本情報に加え、敷地が複数の用途地域にまたがる場合について詳しく説明します。

 

用途地域とは何か?

用途地域とは、その土地にどんな建物を建てることが可能か、あらかじめ建築できる建物の種類や用途の制限が定められているルールのことです。

どんな場所でも構わず無計画に街が開発されていくと、住環境が損なわれてしまいかねません。そのため、適切な街づくりができるように用途地域が定められているのです。

 

ただし、用途地域はすべての土地に定められているわけではありません。

計画的で住みやすい街づくりを行うことを目的として、都市計画法により「都市計画区域」が指定されています。

都市計画区域は市街地として発展させ、利便性を良くしたいエリアはもちろん、農地や山林など環境を保全したいエリアも含めて指定されるものです。

ひとかたまりの都市としての街づくりを考えるため、都市計画区域の指定は必ずしも行政で区切られる都府県や市区町村とは一致せず、複数の自治体にまたがることもあります。

 

都市計画区域は、どのような目的に使いたいかによって、さらに細かく区域区分が定められることがあります。

そのなかでも、すでに市街地化されている地域やこれから市街地として整備したい地域は「市街化区域」、市街化するのを抑えて環境を保全したい地域は「市街化調整区域」、市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域は「非線引き区域」に指定されています。

また、郊外でも幹線道路や高速道路が通っているエリアでは沿道が開発される可能性があります。こういった都市計画区域外でも市街化の進行が見込まれる区域は「準都市計画区域」と呼ばれています。

 

用途地域はすべての土地に定められるわけではありません。

市街化調整区域はそもそも市街地化することを防ぎ環境を保全したい区域であるため、用途地域は定められない区域となります。

用途地域が定められるのは市街化区域と非線引き区域、準都市計画区域が対象です。用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つがあり、さらに細かく12種類に分かれています。

 

用途地域による制限項目とは?

住居系の用途地域は、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」の7種類があります。

以下では、家を建てるときに関連性の高い住居系の用途地域について、さらに詳しく解説します。

 

第1種低層住居専用地域は、特に1階建てや2階建てなど低層住宅の良好な環境を守るための地域です。そのため、絶対高さ制限(高さが10mもしくは12m)があるため、基本的に高層マンションなどは建築することができません。

マンションも建てることはできますが、3階建てくらいまでとなっています。閑静な住宅街を形成することを目的としているため、店舗や飲食店も建てることができない地域です。

第2種低層住居専用地域も同じく低層住宅の良好な環境を守る地域として指定される地域ですが、第1種低層住居専用地域よりは少し制限が緩くなります。そのため、床面積150平方メートル以内で2階建て以下の店舗や飲食店、コンビニなどは建てることが可能です。

 

第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域は、マンションなど中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。

第1種は業種により2階以下で床面積500平方メートル以内、第2種は1500平方メートルまでの店舗や飲食店、スーパーマーケットなどを建てることができます。

第1種住居地域と第2種住居地域は住居の環境を保護するための地域となり、基本的には住居主体の地域です。ただし、第1種低層住宅専用地域や第2種低層住宅専用地域などのように制限が厳しくないため、建てられる店舗の幅も広くなります。

第1種はマージャン屋やパチンコ屋、カラオケボックスなどの建築は原則として禁止ですが、第2種では建てることが可能です。

 

準住居地域は道路の沿道としての地域特性を持ち、自動車関連施設などと住居が調和した街づくりを進めたい地域です。

そのため、自動車を利用する際の利便性にも配慮することから、住居系用途地域のなかでは最も許容範囲が広くなっています。

 

複数の用途地域における各種制限ごとの適用方法

購入した土地の用途地域が複数にまたがっていた場合、各種の制限で適用方法が異なることがあります。

建物の用途に関しては、広い方(過半)の用途が敷地全体に適用されます。敷地の面積に対して決まるため、敷地内のどの位置に建物を建てるかということとは無関係です。

 

建物を建てるとき、敷地に対してどのくらいの建物が建てられるかは建ぺい率や容積率が関わってきます。

建ぺい率や容積率を算出する場合、用途地域ごとの敷地面積の加重平均で計算します。

つまり、敷地に対する用途地域の割合に応じてそれぞれの建ぺい率や容積率を割り振って算出するのです。

なお、建ぺい率には緩和措置があり、防火地域内にある耐火建築物や角地にある敷地、特定行政庁が指定する地域内にある建築物は、建ぺい率が10%緩和されます。

この緩和措置は重複して受けることができるため、防火地域内にある角地に耐火建築物を建てる場合、2つの条件に該当するため建ぺい率の緩和は20%になります。

 

高さの制限に関しては用途の境界で分かれるため、制限はそれぞれ別々に適用されます。

つまり、同じ敷地内でも建物を建てる場所によって高さの制限が異なる可能性があるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

防火地域や準防火地域では、市街地における火災の危険を防ぐ目的でそれぞれ規制が定められていますが、複数の地域にまたがっている場合はそのうち最も厳しい規制が建物全体に適用されます。

 

用途地域の特色を理解して建てよう

店舗が何もないような住宅地であれば閑静な住環境を得られる一方、店舗が点在している地域であれば買い物での利便性があります。

つまり、定められている用途地域によって街の雰囲気は異なり、用途地域の違いが住環境にそのまま影響を与える可能性があるのです。

また、建物を建てる際の制限も異なってくるため、用途地域の違いによって家族の希望に添える家が建てられるかどうかも変わってきます。

複数の用途地域にまたがっている土地の場合は、どちらの制限が適用されるのかを把握しておかなければなりません。

さらに、複数の用途地域にまたがっているということは、周辺の環境もその境目にあるということです。

そのため、家を建てるための制限を把握しておかなければいけないのはもちろん、周囲の環境もよく確認し、地域の特色を理解してから家の建築計画を進めるようにしましょう。

 

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