農地を宅地に有効活用!農地転用にかかる費用とは?

16,011 view

農地転用とは、農地として使っていた土地を、住宅地や店舗、道路、駐車場などの農業以外の目的で使用することをいいます。
ひと口に農地転用といっても、土地がある地域や申請する人によってその種類や手続き方法は変わってくるのです。

また、農地転用が認められないというケースもあるので、自分がどんな種類の農地転用をすることになるのかを把握しておく必要があるでしょう。
今回は、農地転用の種類と必要な手続き、そして手続きにかかる費用について解説していきます。

 

農地転用の申請はどこでできるのか?

農地転用の申請を行う際には、各自治体の農業委員会が申請の窓口となっているのでそちらを訪ねましょう。
申請をした後に農地転用を許可するかどうかの判断は、農地の広さに応じて、都道府県知事が行う場合と、農林水産大臣あるいは地方農政局長が行う場合があります。
しかし、いずれの場合であっても、申請の手続き自体は各自治体の農業委員会が行うことになるでしょう。

 

申請の受付については、1カ月ごとに締め切りがあるところと、1カ月のうちで一定の期間内だけ受け付けているところがあります。
申請が遅れてしまうと、その後の計画にも影響を与える恐れがあるので、所属している自治体の農業委員会の受付期間は早めに確認しておくようにしましょう。

また、農業委員会では転用が可能かどうかの確認や、申請内容、必要な書類などについての相談にも事前に応じてくれます。
農地転用を考えているのであれば、まずは農業委員会へ相談に行くとよいでしょう。
農地転用に関するある程度の知識を事前に教えてもらえば、申請した後の計画も立てやすくなるはずです。

 

申請に差が出る農地転用の種類とは

農地転用をするときは、農地のある区域や誰が転用をするかによって申請の仕方が変わってきます。
まず、農地転用では転用予定の農地が市街化区域に入っているかどうかが大きなポイントとなります。
農地が市街化区域内にある場合、農業委員会に届出をするだけでよいので比較的簡単な手続きを踏むことになるでしょう。

一方、農地が市街化区域外にある場合は届出だけでは不十分で、転用をするためには許可が必要となります。市街化区域外のうちでも、農用地区域内農地などは原則として転用ができません。
転用予定の農地が、農地として保護しておく必要性が高いと判断されるためです。また、市街化調整区域内にある農地についても、開発行為に制限がかかるため転用の許可を得るのは難しいでしょう。
そして、農地を所有者が転用するのか、それとも所有者以外の人が転用するのかによって、手続きの際に従わなければならない法律の規定が異なります。
農地の所有者が自ら使用する目的で転用する場合は、農地法第4条に基づく許可申請、あるいは届出が必要となります。

所有者以外の人が農地を転用し、それに伴って土地の権利の移転や賃借権などが発生する場合は、農地法5条に基づく許可申請、あるいは届出が必要となるのです。
このように、農地転用の手続きは細かく規定が定められているので、申請の前にひと通り確認しておく必要があるでしょう。

 

農地転用に必要な書類について

農地転用の手続きに必要な書類としてまず挙げられるのが、土地の登記事項証明書です。
登記事項証明書は農地の基本的な情報を証明するためには欠かせない書類であり、申請の際には登記簿に載っているすべての内容が記載された全部事項証明書を用意する必要があります。
基本的に、3カ月以内に発行されたもののみが有効だとされています。登記事項証明書は登記所の窓口やインターネットなどから取得することができます。

 

公図や住宅地図といった土地の図面も必要です。これらは、農地の境界や周辺の建物などとの位置関係を確認したり、農地の区分を判断したりするための書類となります。
提出する際は、自分の農地の地番や周辺の土地の利用状況、それぞれの土地の所有者などが分かるようにしておきましょう。必要であれば、転用を申請する農地を含めた周辺の写真も用意することになります。
このとき、公図の写しなどにどの角度から撮った写真なのかを示す矢印を書き込んでおくとよいでしょう。
公図は登記事項証明書と同じように登記所の窓口やインターネットから取得でき、住宅地図は図書館やインターネットなどから入手することができます。

 

また、農地を転用した後、申請した目的できちんと利用できることを証明する必要があります。そのため、預貯金残高証明書など資金があることを証明できる書類も提出しなければなりません。
場合によっては、資金計画書の提出を求められることもあります。その他にも、農地の所有者以外の人が転用する場合には、所有者の同意書が必要となります。

 

住宅を建てる場合に必要な書類

住宅を建てる目的で農地を転用する場合、追加で用意しなければならない書類がいくつかあります。

個人が住宅を建てる場合は、金融機関が発行する残高証明書や、住宅ローンの融資決定通知書などが資金があることを証明する書類として有効です。
残高を証明するために預金通帳のコピーを利用するときは、最後の記帳以降に入出金がないこと、最後の記帳が一定期間以内であることなどが条件となっているので気を付けましょう。

 

住宅ローンを利用する場合は、融資決定通知書でなくても、融資見込証明書や事前審査結果通知書などでも構いません。

つまり、住宅ローンの借入金額と住宅ローンを利用できる見込みがあることが明記されている書類であれば問題ないということです。また、建築予定の建物の設計図も必要となるので、業者に頼んで用意してもらいましょう。

農地転用の届出、または許可申請に合わせて行うことになる申請もいくつかあります。必要な申請は、地目変更登記と開発許可申請、農用地区域に含まれる農地の除外手続きの3つとなります。

 

農地転用にかかる費用とは

農地転用の手続きは、農地法の専門家である行政書士に代行を依頼するケースが多いです。そのため、農地転用にかかる費用は、書類上の手続きが簡単な届出は安く、専門的な知識が必要となる許可申請は高くなるという傾向があります。
行政書士に代行を依頼した場合、農地法4条や5条に基づく届出の費用の相場は4万~7万円程度でしょう。農地法4条や5条に基づく許可申請の手続きについては、届出の倍以上の費用となることが多く、8万~十数万円程度が相場となります。

 

この他にも、所有権移転登記や測量、地目変更、分筆、開発許可などにかかる費用は別途用意する必要があるため、場合によっては数十万円から100万円以上の費用がかかることもあります。
行政書士に手続きの代行を依頼するのであれば、あらかじめ相談してどれくらいの費用がかかるのかということを把握しておくようにしましょう。

 

農地転用はゆとりをもって準備しよう

農地転用の手続きは完了するまでに時間がかかることが多いので、スケジュールや資金計画を事前にしっかりと立てておく必要があります。また、転用した後の準備も同時進行で進めていかなければなりません。
見切り発車で適当に手続きを始めると転用後の予定まで狂ってしまう恐れもあるため、農地転用の際はできる準備から早めに済ませておきましょう。

 

フリーダムには「家づくり」に関する各種相談窓口がございます。
家づくりを検討されている方、土地をお探しの方、新築・中古問わず住宅の購入を検討されている方、すでにフリーダムとご契約されている方など、どのようなご相談にも無料でお答えいたしますので、お気軽にご相談ください。

◆◆「フリーダムが手掛けたデザイン住宅の作品集を今なら無料でお届けします。

カテゴリー:

新着記事

おすすめ記事