住宅の購入に重要!擁壁とは一体何?

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擁壁とは何を意味する言葉なのか、知っていますか?あまり耳なじみのない言葉なので、聞いたことがないという人も多いかもしれません。しかし、住宅を購入する際、擁壁があるかないかは重要なポイントとなるのです。
なぜなら、擁壁があるかないかによって、購入時や購入後の費用が大きく変わってくるからです。そこで今回は、擁壁の種類や擁壁に関する法律、擁壁がある住宅を購入する際に気をつけたいポイントについて詳しく解説します。

 

擁壁とはどういうもの?

擁壁とは、コンクリートブロックや石などを使用した壁状の構造物のことです。崖などの崩壊を防ぐための土留めとしての役割もあります。一般的には簡易な建造物を土留め、本格的で長期的なものを擁壁と呼びます。
土壌の横圧に抗して斜面の崩壊を防ぐ、というのがその大きな目的です。たとえば、道路から敷地が高くなっている場合には高さを合わせる必要があります。
また、隣り合った敷地に高低差がある場合、それを平らにしなければなりません。そういった不便を解消するために行われる土木工事が擁壁なのです。

 

擁壁の主な種類

擁壁にはいくつかの種類があります。最も簡素な擁壁は自然石積み擁壁です。野面積みや崩石積みとも呼ばれます。コンクリートを用いない場合も多いですが、その場合には法律上擁壁とは認められません。
城郭の石垣を想像するとよいでしょう。古い家屋や土地では、大谷石を用いた昔ながらの石積み擁壁を多く見かけます。石積みは一般的に強度面で他の擁壁よりもやや劣るといわれています。また、ひび割れやふくらみがないか、排水施設に問題がないかといった細心の注意を払うことが大切です。

最も多く見かけるのは、練積み造の擁壁です。練積みとは、ブロックとブロックの間をコンクリートによって埋める工法のことです。練積みには主に間知ブロック練積み造と間知石練積み造があります。間知ブロック練積み造は、コンクリート製のブロックをコンクリートを用いて積んでいる擁壁です。
表面にタイルを張ることにより、見た目を美しく飾れます。間知石練積み造は、30cm角程度に成形された石をコンクリートを用いて積んでいる擁壁です。この場合、見た目は自然石積み擁壁のような昔ながらの風情を残しながら、強度も現在の基準に合わせたものにできます。

そのほかの種類として、鉄筋コンクリート造の片持梁式擁壁である鉄筋コンクリート造や、無筋コンクリートの重さで土圧を支える重力式擁壁であるコンクリート造、工場で擁壁を予め作っておき、それを据え付ける擁壁であるプレキャスト擁壁などがあります。
鉄筋コンクリート造は鉄筋を配筋することで強度を保っているため、他の擁壁よりも断面が小さくてすむ、というメリットがあります。プレキャスト造は作業の効率化によって費用を抑えられますが、複雑な形の擁壁や特殊な地盤に設置する擁壁には向かないので注意が必要です。

 

擁壁に関わってくる法律

擁壁を作る場合には、法令で定められた構造計算によって擁壁の寸法や鉄筋の量を計算するか、あるいは行政が定めた基準によって作らなければなりません。そこでまず重要となるのが、その物件が宅地造成工事規制区域なのか、そうでないのかということです。区域内かどうかによって、適用される法律も大きく変わってくるためです。
物件が区域内であれば、宅地造成等規制法によって高さ2mを超える切土や高さ1mを超える盛土の工事をする場合には、あらかじめ都道府県知事の許可を受けたり、施工完了時に検査をして検査済証を交付してもらったりしないといけません。

一方、その物件が宅地造成工事規制区域外であれば、2m以上の擁壁を作る際には建築基準法による工作物の確認申請が必要となります。
これは、宅地造成工事規制区域内で擁壁の建て替えや増築を行う場合も同じです。この申請を行うと、工事完了後、行政担当者によって設置された擁壁に水抜け穴があるかどうか、ひびや亀裂、はらみはないかといったことが確認されます。

 

擁壁のある住宅にする場合の注意点

擁壁のある住宅を購入したり、新築で擁壁を建造したりする場合にはいくつかの点に注意しなければなりません。まず挙げられるのは、擁壁は数十年経つと劣化が進むということです。とりわけ中古物件などで古い擁壁がある物件を購入する場合には、既に擁壁が劣化してしまっている可能性があります。
劣化してしまった擁壁は補修したとしても根本的な解決にはなりません。もしも擁壁が劣化してしまっていて法律の基準に適応していない場合、一度取り壊してしまってまた新しく作り直さなければならないのです。その際の擁壁工事における費用は非常に高額で、数百万円や数千万円かかるケースもあります。

また、擁壁は敷地の境界線に作られることが多いため、隣人とのトラブルの元になりやすいことも忘れてはなりません。たとえば、隣り合った土地に高低差がある場合、通常は上側の敷地を所有している人が費用を負担します。
しかし、隣の土地で地盤を削るなどの工事をしたことが原因で高低差ができてしまった場合には、上側ではなく下側の土地の所有者が費用を負担するケースも多いのです。
また、どちらか一方が費用を全額負担するのではなく、敷地所有者の協議の元で擁壁を作ったり修繕をしたりする費用を折半することになっている場合もあります。そのようなケースでは、時間が経って所有者が変わるとそういった経緯が分からなくなってしまうこともあるので注意が必要です。

 

擁壁がある住宅を購入する場合のポイントは?

まずは物件に擁壁が現存しているならば、それが適格擁壁かどうかを行政の窓口か不動産業者に確認しましょう。もしも不適格擁壁であった場合には、不動産業者と相談して新設擁壁工事費相当の値引きをしてもらうことが大切です。
住宅を建て替えたり増築したりする場合も、現存する擁壁が適格か不適格をしっかり確認しておきましょう。もしも擁壁が不適格だった場合、擁壁新築のための費用もあらかじめ計算に入れておかなければならなくなるためです。

擁壁によるリスクは敷地の広さによって軽減されることもあるなど、さまざまなことが挙げられます。そうしたリスクについてよく把握するためには専門的な知識が必要になります。
そのため、擁壁がある場合は必ず建築工事の専門家に相談し、擁壁があることでどのようなリスクがあるのか、不適合の擁壁のまま住宅を建てなければならない場合にはどのような対策を取れるのかを聞いておくことが大切です。
後々のトラブルを避けるためにも、擁壁がある住宅を購入する場合にはこれらのポイントをあらかじめよく確認しておきましょう。

 

住宅購入するなら擁壁ありは要検討!

擁壁が現存する、あるいは擁壁の工事をする必要のある場所に住宅を建てる場合には、さまざまなリスクが伴います。購入資金についても、擁壁新築費用をあらかじめ準備しておかなければならないかもしれません。これらのことをよく把握した上で、それでもどうしても擁壁ありの住宅に住まなければならないのであれば、先に紹介したような対策をとっておくことが大切です。

 

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