初めてでもわかる!登記簿の見方マニュアル!

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土地や建物など、いわゆる不動産と呼ばれる物件には必ず登記簿が存在します。不動産の売買をするときには必要になるものですが、普段不動産売買にかかわることがないと馴染みがないことも多いはずです。また、登記簿を初めて目にする人にとっては、物件の登記内容が記されているといっても、見方がよくわからないということもあるのではないでしょうか。登記簿は正しく見る方法がわかれば、物件の詳細を知ることができる便利なものです。そこで、ここでは登記簿の見方について詳しく説明します。

 

そもそも登記簿って何?

土地や建物などの不動産そのものだけを見ても、たいていはそれが誰の所有物なのかはわかりません。また、パッと見ておおよそどのくらいの広さなのかはわかるかもしれませんが、正確な面積まではなかなか把握できないでしょう。そんな不動産に関する詳細な情報が記載されている台帳が登記簿なのです。登記簿は法務局などの登記所に保管されている帳簿であり、以前は紙媒体で保存されているものでした。その後、1988年と2004年に不動産登記法が改正されたことにより、順次磁気ディスクによる保存に移行しています。不動産売買の際などに添付書類として必要になる登記簿謄本は、この登記簿の情報をプリントした書類です。つまり、法務局が発行している対象不動産に関する公的な証明書になります。

 

登記簿謄本と登記簿妙本それぞれの特徴とは?

登記所に保存している登記簿をプリントした書類としては、登記簿謄本と登記簿抄本の2種類があります。このうち、登記簿謄本は対象となる不動産の登記事項すべての内容を証明した書類です。登記事項の内容をすべて網羅している書類であることから、全部事項証明書と呼ばれることがあります。一方で、登記事項の一部のみを証明したものが登記簿抄本です。登記簿抄本は一部事項証明書とも呼ばれることがあります。なお、登記簿謄本など登記簿の写しとして発行してくれる書類は「登記事項証明書」という名称でも呼ばれるようになりました。

 

登記簿の取得方法

登記簿が保存されているのは法務局などの登記所であり、登記簿の写しは法務局などに行けば誰でも取得することができる書類です。ただし、取得するには手数料がかかり、収入印紙または登記印紙で納める必要があります。印紙は用意して行かなくても法務局で購入することが可能です。なお、磁気ディスクに情報が保存されるようになったことで、全国どこからでもオンラインで請求することもできるようになっています。申請者情報登録を行い、インターネットバンキングで手数料を支払う必要がありますが、窓口で交付を受けるよりも手数料は安いです。

請求するときは、土地の場合は地番、建物の場合は家屋番号で請求しなければなりません。ただし、土地の地番は、いわゆる日常生活でよく使っている住所とは少し違います。住所は市町村が住居表示法によって定めているものです。もともとは住所も不動産登記で使用される地番を用いていました。しかし、市街地が複雑化したり、分筆や合筆で地番の並びがわかりにくくなったりしてきたため、住居表示で地番が使われなくなったのです。ただし、不動産登記では従来通り地番が用いられており、意外とこの住所と登記上の地番が異なっている場合も多く、正しい地番で請求しないと登記簿謄本などは発行してもらえません。自分が所有している不動産ならば、固定資産税の納税通知書などの書類を見れば地番が記載されています。

 

登記簿の主な構成は?

登記簿は大きく分けて表題部と権利部、共同担保目録の3構成から成り立っています。そのうち権利部はさらに甲区と乙区に分かれています。表題部は不動産の物的状況を記している欄です。土地の場合は所在や地番などが明記されているほか、地目、地積なども記録されています。建物の登記簿に記録されているのは家屋番号や、建物の種類、構造、床面積です。権利部では不動産の権利関係を記しており、甲区には所有権に関する内容、乙区には所有権以外の権利に関する内容が表記されています。共同担保目録は、異なる複数の不動産に同一の抵当権が設定されているときなどに表示される欄です。

 

登記簿の見方は?

登記簿の表題部分に記載される内容は、土地と建物では少し違いがあります。土地の場合、まず所在の欄や地番の欄を見れば、当該の土地がある場所がわかります。また、地目の欄は、「宅地」や「田」など、登記上その土地がどんな現況なのかを示している欄です。地目は全部で20種類以上あり、地目によって固定資産税にまつわる評価が変わってくることがあります。また、家を建てたいと考えている土地の地目が田や畑だった場合、農地転用の手続きをしないと、そのままでは家の建築はできない可能性があるため注意が必要です。地積の欄には土地の面積が平米表記で書かれています。

建物の登記簿にあるのは所在の欄のほか、家屋番号、種類、構造、床面積の欄などです。所在の欄は建物のある場所を示す表記がされ、家屋番号には原則として地番と同じ番号になっている登記簿上の家屋番号が記載されています。種類は居宅なのか物置なのかなど、建物がどのような使用目的なのかを表す欄です。構造の欄には、建物の主な構成材料や屋根の種類、階数などが記載されています。例えば、木造かわらぶき平家建や、軽量鉄骨造スレートぶき2階建などです。床面積の欄は平米数で面積が表示され、各階の面積はそれぞれ別に記載されます。また、原因およびその日付という欄は、登記された日付とともに、地目を変更した、家を新築したなど、登記を行う原因となった内容が書かれている欄です。

権利部のなかでも甲区には所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日・取得原因など、所有権に関する内容が記載されています。登記の目的の欄に入るのは、所有権保存や所有権移転などの表記です。家を新築して初めて登記をする場合には所有権保存登記をします。また、土地や建物は売買や相続などで所有者が変わることもあり、所有者が変更されたときに行うのは所有権移転の登記です。そして、権利者その他の事項の欄には、所有者の住所や氏名が記載されるとともに、登記の原因として相続や売買などの表記も入ります。

権利部の乙区は抵当権や借地権など、所有権以外の権利に関する登記の目的・取得原因・権利者について書かれている欄です。例えば、住宅ローン組んで家を建てた場合には抵当権設定の登記がされ、当該の不動産を担保にして、どの金融機関からどれくらいのお金を借りたのかということが記載されています。なお、住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消の登記がされます。

 

登記簿の内容を正しくチェック!

不動産売買をするときには対象となる不動産について、ある程度知っておく必要があります。しかし、不動産売買の専門家でもなければ、なかなかすぐに不動産物件の詳細はわかりません。ただ、登記簿を見ると土地や建物など、不動産物件の詳しい情報が詰まっています。そのため、登記簿の見方を把握し、土地・建物の所有者や現況、抵当権や借地権などの権利関係がどうなっているのか、状況をきちんと確認しておきましょう。

 

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