地盤に関する保証!地盤保証制度とは?

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地盤保証とは、地盤のトラブルによって住宅に損害が発生した場合に、建物や地盤の修復費用などを保証する制度のことです。
不同沈下など、さまざまな要因で気がつかないうちに建物がダメージを受けていることがあります。また、不同沈下は深刻な状態になると多大な補修費用がかかったり、身体に悪影響を及ぼしたりすることがあります。
そこで、このような被害から住宅を守るために、効果的な役割を持つ地盤保証について、加入方法も含めて解説します。

 

地盤保証とはどんな保証なのか?

建て付けが悪くてドアが閉まらなかったり、基礎や外壁に亀裂が見つかったりなどのトラブルが起こった場合、まず建築工事に問題があると考えるのではないでしょうか。

ところが、このようなトラブルは、手抜き工事をしていない建物でも起こる可能性があります。その要因の一つとして不同沈下があります。不同沈下とは、建物が部分的に沈下し傾いてしまう現象のことです。

 

このようなトラブルが起きたとき、建物や地盤の修復費用を保証する制度として地盤保証があります。地盤保証とは、地盤会社や保証会社などの保証者が被保証者に対して建物の不具合について保証する契約のことを指します。
これは、建物の不具合が生じたときに原状回復工事を行うだけでなく、宅地の地盤を調査しデータを解析することで、住宅を不同沈下などの事故から守ることを目的としています。なお、仮住まいが必要な場合はその費用も保証されます。

 

不同沈下が深刻な状態まで悪化すると、場合によっては修理する工事に数百万円かかることがあります。
このような事態を防ぐためにも、地盤保証への加入は欠かせません。さらに、不同沈下は物件の価値自体を下げる要因にもなるため注意が必要です。

 

地盤保証に加入するには?

そもそも、地盤保証というのは地盤会社が入る保証であり、施主が入る保証ではありません。

地盤保証の加入手続きは建築会社を通して行われるため、地盤保証を検討する際は地盤保証機関に加入している建築会社を選ぶ必要があります。
地盤保証に加入している施工者には10年間の補修義務が生じ、限度額を合計5,000万円として保険金が支払われます。
施工者が請け負う補修義務の内容は、不同沈下の再発を防ぐために必要な地盤工事、不同沈下が原因で発生した建物本体の補修工事、仮住宅費用、身体・財物にかかる賠償費用などです。

これにより、施主は地盤保証に加入することで、不同沈下などの地盤の瑕疵について10年間無償で補修を行ってもらえるというメリットを得られます。また、第三者による地盤に関する解析・判定を受けられることで安心を得ることもできるでしょう。

 

一般的に地盤保証への加入は、建築会社から申請を受けた地盤保証機関が着工前に地盤調査を行い、その調査結果に基づいて基礎の仕様や地盤改良工事を提案し実施するという流れになります。

そして、建築会社から保証加入書を受け取り完了です。保証加入書は地盤保証に加入した証明書になるので、大切に保管してください。
なお、保証内容や費用などは地盤保証機関によって異なるので、依頼を検討している建築会社がどのような保証機関に登録しているのか、詳しく説明を受けることが必要です。

 

なお、地盤改良は大きく分けて3つに分類することができます。まず、軟弱な地盤層が比較的浅い場合は表層改良という方法がとられます。
軟弱地盤が2m以内であることが目安であり、費用は1坪あたり20,000円~30,000円ほどです。比較的安価であることが特徴です。また、軟弱地盤の層が2m~6mになると、柱状改良という方法がとられます。

これは家の支柱部分に穴を掘り、コンクリートを流し込んで支柱を作り出す手法です。柱の数や深さによって差はありますが、費用相場は1坪あたり50,000円~60,000円ほどです。
そして、軟弱地盤の層が6m以上であったり、狭小地であり大型重機が入りづらかったりする場合は、鋼管杭法がとられます。

これはかなり地盤が弱い状態である場合にとられる手法であり、対応できる層の深さは30m程度、費用相場は1坪あたり70,000円~80,000円ほどです。なお、軟弱地盤の層が深くなるほど費用も高くなります。

 

不同沈下によって起こるトラブル

床が平らでなくなったり、壁にひびが入ったり、窓や引き戸が開きにくくなったりする場合、不同沈下が原因の可能性があります。本来なら水平に建っている建物ですが、地盤の弱い部分に建設すると、地盤が建物を支えきれず沈んでしまいます。

建物を支える地盤は、土、水、空気で構成されていますが、この3つの要素がバランス良く含まれていなければ、建物を支える力が弱くなってしまうのです。
そして、土の比率が高いと硬質地盤、水や空気の比率が高いと軟弱地盤とされ、不同沈下を引き起こすのは主に後者の軟弱地盤です。

 

しかし、軟弱地盤はもとから地盤が軟弱なわけではありません。軟弱地盤を引き起こす原因はさまざまなものがあります。
もとからやわらかい粘性土によって地盤が形成されているケースのほかに、人為的な要因で軟弱地盤が形成されたケースもあります。

例えば、井戸や防空壕・浄化槽などによる空隙や、腐植土層を含む地盤であることを調査の段階で見逃してしまった場合が該当します。
また、改良工事の際の強度不足であったり、瓦礫や樹木などの障害物の影響で調査結果に狂いが生じたりしたことも考えられます。さらに、軟弱層の傾斜を調査で見落としたことにより、改良工事が不十分である可能性もあります。

 

加えて、近隣環境の影響で不同沈下が起こるケースもあります。近隣地の地下水の汲み上げや地盤の工事により土が流れてしまったり、隣地の盛り土により地盤が下がったりすることも要因として考えられます。
地盤を掘る工事や盛り土の造成工事は、近隣地に土が流れるなどの可能性があるので注意が必要です。

 

また、不同沈下が生じると建物は大きなダメージを受けることになります。家が傾くと建物の骨組みが変形し、建具の開閉が難しくなったり窓の隙間から雨が入り込んだりします。

雨水が住宅内部に入ると、建物の基礎が浸食され耐震性が損なわれるおそれがあるので気をつけましょう。さらに、不同沈下は建物だけでなく人体にも悪影響を及ぼしかねません。
床が傾くと平衡感覚が狂ってしまうため、めまいや頭痛を引き起こすことがあるのです。この症状は不同沈下の状態が悪化するにつれて重症化していき、最終段階に至るとふらつきや吐き気、睡眠障害などが現れることもあります。

 

契約前に地盤に対する保証内容を確認してみよう!

地盤保証は、保証者が被保証者に対して保証書に基づく責任の履行を約した契約で、その証として保証書を提出することが一般的です。

しかし、その保証内容は保証する主体によって、対象となる事故、保証する金額、保険金額などが異なります。
地盤のトラブルは住宅だけでなく自分や家族の身体にも悪影響を及ぼす可能性があるため、契約する前には保証内容をしっかりと確認しておきましょう。

 

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