土地持ち主の権利となる所有権とは？借地権との違いって？

住宅を建てるときに、土地から探すこともあるでしょう。しかし、土地の権利はすべて同じというわけではありません。
たとえば、「所有権」や「借地権」などの違いがあるので、土地の購入を検討するときはそれぞれの土地の権利の違いについて知っておく必要があります。
大きな買い物になりがちなので、知らないと「こんなはずでは」と購入後に後悔する可能性もあるので注意が必要です。「所有権」や「借地権」についての違いがよくわからない、「所有権」がどういうものなのか知りたい人は、詳しくみていきましょう。

土地の所有権って何？

土地の「所有権」とは、土地を購入したときに購入者がその土地を所有する権利をもつ者として認められることを指します。土地を購入すると法務局で登記を行います。
その際、購入者の名前で所有権登記を行うことが可能になるでしょう。また、一般的に売買されているのは「所有権」と呼ばれる土地の権利であることが多いです。

「所有権」の特徴としては、ほかの土地権利と比較して一度所有権登記を行えば、その土地を自由に利用できることです。たとえば、自宅を新築することはもちろん、売買もいつでも行うことができます。
また、急な転勤や引っ越しを伴う家庭の事情があったときなども、その土地に建っている建物を自由に賃貸に出すこともできるでしょう。
さらに、土地の所有者が将来子供に相続や贈与を行う場合も、特に制限を受けず自由に行えます。そのため、一度「所有権」付きの土地を購入してしまえば、自己所有するにあたってはほぼ自由に使用することができるのです。土地の利用度がとても高い権利といえます。

もう一つの権利である借地権って？

「借地権」という土地の権利が売り出されていることがあります。「借地権」とは、土地の所有者から土地を借り、その上に建物を建築することができる権利です。そのため、土地の権利は地主で、建物の所有や利用する権利は「借地権」の購入者ということになります。
「借地権」の特徴としてあげられるのは、仮に新たな住宅などの建物を建築する場合、建物の構造によっては地主と交渉しなければならないことです。
たとえば、既存の木造住宅を鉄骨や鉄筋コンクリート構造の住宅に改築する許可を得たいときは、地主の承諾が必要になります。また、承諾が得られたとしても、地主に対して別途承諾料などを支払う可能性が高いでしょう。

さらに、自宅として建築した「借地権」付きの建物は、利用に関する自由度が制限されることがあります。自宅を賃貸に出したい、と考えていても自由にできるというわけではありません。あくまでも「借地権」を購入した人は土地の賃借人となるため、地主の承諾なしには賃貸にすることもできないのです。
また、「借地権」付きの建物を売買しようとするときも、地主の承諾が必要であり、好きな時に売買したくてもできないことが多いでしょう。

所有権と借地権の違いとは？

「所有権」の土地所有者は土地を購入し所有権登記をした人です。「借地権」の土地所有者は地主であり、「借地権」付きの建物を購入したとしても、購入者は建物の登記はできますが土地の所有権登記はできません。
そのため、「借地権」付き建物を購入した場合は地主に対して毎月地代を支払います。一方、「所有権」の土地所有者にはその必要はありません。

「所有権」の土地を所有していると、毎年土地と建物にかかる固定資産税や都市計画税を支払うことになります。「借地権」は土地を所有していないため土地に対して税金は発生せず、建物のみにかかる固定資産税や都市計画税を支払うことになります。
そのため、「借地権」は「所有権」よりも資産価値が低い傾向があり、一般的には「所有権」の価格の60%から70%の評価になるでしょう。「借地権」の物件を購入するときには、「所有権」の物件より割安に感じるのはこのような理由からです。

購入時の価格が安ければ、メリットが多いように感じます。しかし、「借地権」の評価は「所有権」の評価より低くなり、土地を所有する権利がないために住宅ローンを利用するときには難しい可能性が高いでしょう。

所有権を選んで購入するメリット

「所有権」付きの土地を購入するメリットは、「借地権」のように地主に支払う月々の地代が発生しないことです。また、「所有権」の土地を所有すると、土地と建物の売買が自由に行えます。建物の構造変更も自らの意思でいつでも可能で、既存の建物の取り壊しと建て替え、相続などにおいても自由度が高いでしょう。
さらに、「所有権」で購入しておくと、土地の所有者は自分になるので土地の利用にかかるさまざまな費用がかかりません。たとえば、保証金や権利金などがあげられます。
「借地権」は購入すると月々の地代を支払えばそれで終わり、というわけではなく、購入時に地主と土地の賃貸借契約を結びます。一般的には20年から30年ほどの期間の契約となり、契約更新時には地主に更新料を支払う必要があるでしょう。

また、「所有権」では「借地権」で必要とされるさまざまな承諾料は必要ありません。たとえば、「借地権」所有者は建物の名義変更をしたり、売買をしたりする際に地主に承諾を得る必要があります。
承諾を得たあとは名義変更料を都度地主に支払うことが多いでしょう。また、建て替えをする際には建て替え承諾料を支払わなければなりません。
さらに「所有権」は土地と建物が自分の所有になるため、土地の評価分が大きく評価され金融機関からの審査が通りやすい可能性が高いです。そのため、住宅ローンも申し込みやすいというメリットがあります。

自らが不動産登記をする意味って何？

「所有権」や「借地権」などの土地の権利は購入すればそれで終わり、ではありません。購入後は速やかに不動産登記をしておきましょう。
なぜなら、不動産登記をすることは、購入した土地と建物の権利を第三者に対して主張できる法的根拠となるからです。一度登記をしておけば、その土地や建物を担保にして金融機関から融資を受けることができますし、住宅ローンを申し込むときには登記は必須です。
また、不動産を売買したいときも、すぐに行動に移すことができるでしょう。不動産登記をしておかないと相続の際などにトラブルの元になることもあるので、登記は忘れずにしておきましょう。不動産登記をしないと売買や相続などのときに不都合が生じる可能性が高いです。

自由に住宅を建てたいなら所有権を選ぼう

「借地権」は購入時に「所有権」価格の60%から70%の評価になるので、一見割安でお得に感じる人もいるでしょう。しかし、さまざまな費用が将来的にかかることを覚えておきましょう。
また、「所有権」の土地を購入することで、自由に住宅を新築、建て替えをすることが可能です。さらに、将来売買を検討していたり、賃貸にすることを考えていたりするときは、「所有権」を選ぶほうがよいです。
最後に、土地の権利を保全するために不動産登記を忘れずに行うことも大切です。

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