生産緑地の大量売却の可能性もある2022年問題！住宅用地を探す人にとってはメリットも？

市街化区域内の農地のなかには生産緑地としての指定を受けている農地があります。生産緑地は市街地の環境を守り、農業の衰退を避けることを目的としているため、基本的に他の用途に転用することはできません。
しかし、2022年になると生産緑地が指定を解除され、それによって大量の土地が売却される可能性が出てきます。これがいわゆる“2022年問題”で、不動産価値が急落する可能性があるとして注目が集まっています。
そこで、今回は2022年問題の経緯と動向について詳しく説明します。

生産緑地制度とは？

そもそも生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、「生産緑地法」により市区町村が指定した農地のことを指します。市街化区域は市街化を促進する地域ですが、全く自然がなくなってしまうと環境が悪化します。
そのため、市街化区域内の農地が無計画に宅地化してしまわないように1991年に生産緑地法が制定され、一定の農地を生産緑地として指定したのです。
生産緑地として指定される条件は「良好な生活環境の確保に役立ち、公共施設等の敷地の用地に適している」農地であり、面積は500平方メートル以上と定められています。また、農林業の継続が可能でなければなりません。

市街化区域内の一般の農地は、固定資産税を算出する際に宅地並みの高い課税標準が適用されますが、生産緑地は一般の農地並みの評価と課税標準が適用されます。
また、生産緑地制度は相続税の納税猶予を受けることができるというメリットもあります。しかし、必ずその土地を農地として管理しなければならないという特徴があり、ほかの用途で使うために転用することはできません。

生産緑地としての指定を解除したい場合は、市区町村に対して生産緑地の買い取りの申し出を行う必要があります。
ただし、どんなケースでも申し出が可能というわけではなく、「主たる従事者の死亡または故障により農業に従事することができなくなった場合」、あるいは「生産緑地として公示されてから30年間経過した場合」のどちらかです。
ただ、買い取りは義務ではないため、必ずすぐに買い取ってもらえるわけではありません。
土地所有者が買い取りを申し出た結果、特別な事情などで市区町村が買い取ることができない場合、市区町村は農業をする意欲のある農家に当該の生産緑地を斡旋します。斡旋もうまくいかず、そのまま3カ月間農地の権利に変動がなければ、土地所有者は行為制限（農地としての管理義務や建築物に対する制限）が解除されます。

生産緑地として公示されてから30年が経過しても買い取りの申し出をしなかった場合は行為制限が継続されますが、その後に買い取りの申し出をして行為制限が解除されても、農家として農業を続けていくことはできます。

2022年問題とは？

2022年問題は、生産緑地の解除に関連して発生する問題です。生産緑地の行為制限が解除されると、土地所有者は通常と同様の手続きで農地の転用をすることができます。
そのため、農業をするよりも宅地として利用した方が利益が上がると判断すれば、農地を宅地に転用して、売りに出したりマンションを建設したりすることが可能になるということです。
少数の農地が転用されるだけならば、さほど大きな影響はないかもしれません。しかし、多くの土地所有者が一斉に転用すると、土地の供給が過剰になるという状況が発生します。
その結果、不動産が大幅に値下がりしたり、空き家が急増したりするという事態が発生する可能性が考えられているのです。

現行の生産緑地法が施行され、生産緑地の指定が初めて行われた1992年から30年経ち、買い取りの申し出が可能になる農地が大量に出てくるのが2022年です。最初に生産緑地として指定を受けて農業を行っていた人はすでに高齢化が進んでいます。
農地が代々子や孫に引き継がれて農業に従事しているなら問題はないでしょう。また、市区町村に買い取ってもらうことができ、農業をしたいという人に使ってもらえれば農地のまま有効活用することもできます。
しかし、2022年になって一気に大量の農地の買い取りを申し出られても、市区町村がすべて買い取ることができるとは限りません。むしろ、買い取るだけの市区町村の予算がないという状況になる可能性の方が高いといえます。

もし、農地として買い取ってもらうことができなければ、宅地に転用して利用しようと考える人が多く出てくる可能性があります。
特に、農家として跡を継ぐ者がなく高齢化した農業従事者が亡くなってしまった場合などは、転用したいと考える人も多いでしょう。
そうなると不動産市場に大量の土地が流入する可能性があり、これが2022年問題として懸念されています。

都市部の土地を安く手に入れるチャンスかも？

CASE330 ゆったりとした家

生産緑地として指定されている農地の多くは、大都市圏の市街化区域に集中しています。
特に、2022年問題で多く農地が放出される可能性がある地域は、東京23区や神奈川県、埼玉県などの首都圏や大阪府を中心とした近畿圏、愛知県を中心とした中部圏内の政令指定都市です。
そのほかにも、整備法に規定する一部地域などに、転用される可能性が高い生産緑地が多くあります。
「平成27年都市計画現況調査」（国土交通省）によれば、2013年3月時点の生産緑地は、全国で1万3442ヘクタール（約4066万坪）といわれています。仮に、東京都にある3296ヘクタール（997万坪）の生産緑地がすべて宅地化された場合、約25万戸の一戸建ての建設が可能となります。
2016年における東京都での新築一戸建ての着工戸数は13万戸強に過ぎないため、生産緑地から転用した土地がマンションやアパート用地に変貌すると、戸数が飛躍的に増大することがわかります。

2022年に圧倒的な土地放出があると、供給過多になり不動産価格が急激に下落する可能性があります。
そのため、売却したい土地所有者にとってはデメリットになりますが、2022年以降に土地の購入を考えている人にとっては土地を安く手に入れられるチャンスととらえることができます。
ただし、2022年以降も住宅ローンの金利が低金利のまま推移するとは限らないため、金利水準の動向にも注意しておく必要があります。

土地は将来的な価値も考えて選ぼう

2022年以降の都市部では、生産緑地から転用された土地が大量に不動産市場に流入する可能性があります。これを境に土地の価格が大きく変動することが考えられるため、不動産の購入を予定している人は、タイミングを慎重に検討したいところです。
しかし、2022年以降に購入することで安く土地を取得できる可能性があるとはいえ、誰もが購入を先延ばしにできるわけではありません。
近いうちに不動産を購入したいと考えている人は、生産緑地のことを頭に入れておくことが重要です。将来的に価値が落ちない、あるいは落ちづらい立地をよく吟味しましょう。
特に都市部で不動産の購入を検討しているならば、まずは周辺に生産緑地がどの程度あるのか、自治体に確認して把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

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