耐震基準の改正はいつ？ 木造住宅・マンションの改正前との違いは？

1981年に建築基準法が改正され、より耐震性能の高い家を建てることを定める新耐震基準が設けられました。しかし、1981年以前に建てられた古い建物などは新耐震基準を満たしていないものがまだまだ多くあります。

そこで、今回は旧耐震基準と新耐震基準の間にはどのような違いがあるのかを具体的に解説していきます。

この記事で新耐震基準を満たした家を購入することのメリットを理解して、これからの家選びの参考にしてくださいね。

耐震基準が改正されたのはいつ？

建築基準法改正によって現在の新耐震基準が定められたのは、1981年6月1日です。この改正が、近年では最も大きなものとなっています。

建築基準法は大地震が起こるたびに少しずつ改正されてきました。1981年に新耐震基準が定められたのは、1978年の宮城県沖地震の被害が大きかったためです。

宮城県沖地震では、全半壊の建物が4385戸、一部損壊の建物が8万6101戸と、多くの建物が地震により大きな被害を受けました。その中でも特に大きな問題となったのが、ブロック塀の損壊による死者数が11人という数にまでのぼったことです。

また、地震後に屋外に飛び出し、建物の崩壊に巻き込まれて怪我をするという人が多くみられたことも問題となりました。

これらの背景から、建物の耐震状況を改善するために1981年の建築基準法改正が行われたのです。

1981年以降に建てられた建築物はすべてこの新耐震基準に則っていますが、現在の基準が定められた時期は木造住宅とマンションで以下のような違いがあります。

木造住宅：2000年

木造住宅については、2000年6月にも耐震性に大きく関わる改正がされています。2000年6月の改正で、接合部の金物の指定や耐力壁の配置についての規定などが明記されました。2000年5月まではこれらについての基準がなく、建築物によって異なっていたことになります。

マンション：1981年6月

マンションの耐震基準に関しては、1981年に改正された内容が最新です。この改正より前に建てられたマンションは「旧耐震基準」と呼ばれ、最新の耐震基準を満たしていません。

そのため、耐震補強工事を行うことが望ましいとされています。ただし、マンションの耐震補強工事を行うには、所有者の合意形成のもと、総会での承認を得る必要があります。

建築基準法改正で具体的にどう変わった？

1981年の建築基準法改正の最も大きな特徴は、建物の中、もしくは周辺にいる人が建物の倒壊に巻き込まれて被害を受けるという状況を改善するような耐震基準が追加されたことでした。

具体的にいうと、新しく建物を建てるときは許容応力度計算と保有水平耐力計算を必ず行わなければならないという項目が新耐震基準では定められています。

許容応力度計算とは建物を構成している建築材の各部が損傷を受けない最大の力を計算することを指します。新耐震基準では、この許容応力度が震度5程度の地震に耐えられる大きさであることが必要だとされています。

その結果、新耐震基準にもとづいて建てられた家は、震度5程度の地震が起こってもほとんど損傷を受けないようになりました。

また、新耐震基準では、保有水平耐力を計算することで大規模の地震動によっても倒壊、あるいは崩壊しないことを検証する必要があります。

大規模の地震動というのは、阪神・淡路大震災クラスの震度6～7の地震のことをいいます。つまり、新耐震基準にもとづいて建てられた家は、このような大規模地震を受けて損傷があったとしても、倒壊、あるいは崩壊までには至らないということになります。

このように、許容応力度計算と保有水平耐力計算を行うことが新耐震基準の大きなポイントです。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準と新耐震基準の違いは、震度5程度と震度6以上のそれぞれの地震に対する耐震性能に表れています。新耐震基準では震度5程度の地震を受けても建築材の各部が損傷を受けないことが条件であると定められています。

一方、旧耐震基準では建物が倒壊、あるいは崩壊しなければよいという基準でした。つまり、1981年以前に旧耐震基準にもとづいて建てられた建物が震度5程度の地震を受ければ、建物の各部が損傷を受けるということも大いにあり得るのです。

新耐震基準では震度6～7程度の大規模地震についても言及されており、そのレベルの地震を受けても倒壊、あるいは崩壊しないという条件が定められています。しかし、旧耐震基準では大規模地震についての記述は一切ありませんでした。

すなわち、いわゆる大地震については何も定められていなかったのです。このことは、旧耐震基準の建物に住んでいる人は、大地震が起こったときに建物の倒壊に巻き込まれてしまう可能性が高いということを意味しています。

実際に、大地震が起こったときの新耐震基準と旧耐震基準の建物の被害状況の違いを示すデータがあります。

国土交通省が発表した「阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害」によれば、旧耐震基準の建物は70%近くが小破から大破までの被害を受けた一方で、新耐震基準の建物ではその割合は30％以下だったそうです。

また、被害者の死因のうち、88％が家屋や家具類等の倒壊による圧迫死でしたので、旧耐震基準の甘さが阪神・淡路大震災の惨劇の原因の一つといえるでしょう。

地震に強い住宅の種類についてはこちらの記事で解説しています。
耐震性能が住宅を守る！建てる前に必ず知っておきたい基準とポイント

耐震等級とは

2000年に制定された住宅品質確保促進法にもとづき、耐震等級という制度ができました。

耐震等級制度では、新耐震基準を満たしている家の耐震性能に応じて、1から3までの等級が割り当てられます。耐震等級は数字が大きいほど耐震性能が高くなります。

耐震等級1

耐震等級1は建築基準法で定められた最低限の耐震性能を満たしていることを示す等級です。震度6から7相当の、数百年に一度起こる規模の大地震に耐えられる強度となるように構造計算された建物が該当します。

例を挙げると、2016年4月に発生した熊本地震は震度7でした。耐震等級1の建物は、熊本地震に耐えうる耐震性能を有しているといえます。

耐震等級2

耐震等級2は、耐震等級1の1.25倍の耐震性能があることを示す等級です。耐震等級1で耐えられる地震の1.25倍の揺れに対しても、損傷や倒壊を起こさないとされています。

学校や病院など、災害時の避難場所となる公共施設については、耐震等級2以上の強度を有していなければなりません。また、国が定める「長期優良住宅」も耐震等級2以上の強度が求められます。

耐震等級3

耐震等級3は、耐震等級1の1.5倍の耐震性能があることを示す等級です。耐震等級のなかで最も高いレベルの耐震性能で、災害時の救護活動や復興の拠点となる消防署や警察署といった建物は、耐震等級3の基準を満たさなければならないとされています。

耐震等級3を満たすためには、壁の強度を上げたり床の剛性を高めたりしたうえで、揺れによる力を分散するための複雑な構造計算が必要です。

耐震基準を満たした家を選ぶメリット

地震の多い日本では、家を選ぶときには耐震基準を満たしている建物を選ぶことが重要です。安全性だけでなく、住宅ローン減税の対象となるなど金銭面のメリットもあります。ここでは、耐震基準を満たした家を選ぶ3つのメリットを紹介するので、家選びの参考にしてください。

なお、耐震等級2や3であることを証明するためには、構造計算などの追加費用がかかります。詳しくは下記ページも併せてご確認ください。

構造計算にかかる費用はこちらで解説
構造計算の費用の目安は？木造住宅やプレハブ住宅のケースを解説

住宅ローン減税の対象となる

新耐震基準では、税制上の優遇措置の項目が定められています。具体的にいうと、新耐震基準を満たしている建物は住宅ローン減税を受けることができるのです。

住宅ローン減税とは、住宅を新築したり改修したりする際にローンを組んだ場合、それぞれの年末におけるローンの残高のうち、1％を所得税や住民税などの税金から控除することができるというものです。

たとえば、住宅ローンの年末残高が3000万円の人がこの減税制度を利用した場合、その年に納める税金から30万円が控除されるということになります。この減税制度は10年間にわたって利用することができます。

また、税制が改正されたことにより、新耐震基準を満たす建物であれば築年数に関係なく、住宅ローン減税を受けることが可能です。

ただし、「耐震基準適合証明書」を取得している必要があり、取得するのには3～5万円程度の費用がかかります。耐震基準適合証明書を持っていれば、登録免許税や不動産取得税の減額、地震保険の耐震診断割引なども受けられるようになります。

このように、新耐震基準の建物は旧耐震基準のものと比べて税制上、優遇されている点が多いです。減税制度をうまく利用すれば、新耐震基準の建物を取得したとき、または保有しているときにかかる税金の減額をより多く受けられます。

耐震等級2以上であれば長期優良住宅に認定される

耐震等級2以上あれば、長期優良住宅に認定される可能性があります。長期優良住宅とは国が定めた基準を満たす住宅のことで、以下のようにさまざまなメリットがあります。

• 住宅ローンの金利優遇
• 固定資産税の減税期間の延長
• 地震保険料の割引
• 登録免許税の税率引き下げ　など

このように、各種税金や保険料の優遇が受けられるのは大きなメリットでしょう。

ただし、長期優良住宅に認定されるためには、耐震等級以外にも省エネルギー性や住戸面積などの基準もあるため、「耐震等級2さえ満たせば認定される」というわけではない点に注意してください。これらの厳しい基準を満たさなければ、長期優良住宅には認定されません。

長く安心に暮らすことができる

耐震基準を満たした家を選ぶことで、大きな地震が起こっても家族や生活に与えるダメージを抑えられるのもメリットです。地震が多い日本では、いつ大きな地震が起きてもおかしくありません。

耐震等級1の家でも新耐震基準は満たしているため、震度6程度の地震では命にかかわるような倒壊や崩落は防げます。ただし、全く損傷を受けないというわけではなく、倒壊には至らないもののリフォームや建て替えが必要になる可能性はあります。

耐震等級3を満たす家なら、大きな地震が起きても建物の損傷がなく、問題なく済み続けられる可能性が高いでしょう。家を手放すときに高値での売却が期待できるのもメリットのひとつです。

耐震基準を満たしているか不明な場合はどうする？

購入を検討している物件が新耐震基準を満たしているかどうかは、建築確認申請のタイミングを確認しましょう。建築確認申請は建築前に提出するため、マンションなら1981年6月以降、木造住宅なら2000年5月以降に建築確認申請が出されていれば、新耐震基準を満たしています。

建築確認申請の提出から竣工まではタイムラグがあるため、竣工が1981年6月より後だからといって新耐震基準を満たしているとは限りません。「いつ完成したか」ではなく、「いつ申請されたか」を確認するようにしましょう。

以下で、耐震基準の詳しい確認方法を紹介します。

耐震基準適合証明書を取得する

建築確認申請の日付がわかればいいのですが、不動産会社では把握していないことがあります。不動産会社では確認が難しい場合、役所で建築確認概要書を取り寄せましょう。もしくは、建築士などに調査を依頼して「耐震基準適合証明書」を取得する方法もあります。

耐震基準適合証明があれば新耐震基準を満たしていることを証明でき、住宅ローン控除や不動産取得税の減税など、税制優遇が受けられます。

等級2以上は住宅性能評価書を取得する

建築確認申請の日付が1981年6月以降であったとしても、耐震等級1以上であることしかわかりません。耐震等級2以上であることを証明したい場合は、家を建てる際に住宅性能評価書を作成しましょう。

住宅性能評価書は地震だけでなく台風や積雪に対する強度や火災時の安全性、住環境や防犯性能などあらゆる面から住宅性能を評価したもので、耐震等級も確認できます。ただし、評価機関によって価格は異なりますが、10万円から20万円程度の費用がかかる点に注意してください。

新耐震基準を満たした住宅を選ぼう

新耐震基準と旧耐震基準の間にはあらゆる面で大きな違いがあります。実際の地震による被害のデータや税制上の優遇措置などの点から考えても、明らかに新耐震基準の建物のほうに多くのメリットがあるといえるでしょう。

新築の場合は問題ありませんが、中古住宅の取得を考えている場合は、新耐震基準を満たしているかどうかに十分注意してください。具体的には、建築確認済証の交付された日が1981年6月1日以降であることを確かめましょう。

場合によっては、新耐震基準を満たしていない可能性がある中古住宅よりも、安全な新築住宅の購入を検討したほうがいいかもしれません。

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